РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ от 25.04.2002 № А55-3343/02-40
<ПУНКТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ НЕ ЛИШАЕТ АРЕНДАТОРА ВОЗМОЖНОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НА НОВЫЙ СРОК ПРИ ОБРАЩЕНИИ ЕГО К АРЕНДОДАТЕЛЮ С УКАЗАННЫМ ХОДАТАЙСТВОМ> (вместе с ПОСТАНОВЛЕНИЕМ апелляционной инстанции от 24.06.2002)
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 25 апреля 2002 года Дело № А55-3343/02-40
(извлечение)
Арбитражный суд Самарской области рассмотрел в судебном заседании дело по иску ООО "ОЛИВ", Самарская область, г. Отрадный, к Комитету по управлению имуществом г. Отрадного, с участием 3-го лица без самостоятельных требований на стороне ответчика - ОАО "Управляющая компания жилищно - коммунального хозяйства города Отрадного", г. Отрадный, об изменении договора аренды нежилых помещений.
ООО "Олив", г. Отрадный (далее - истец), обратился в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом г. Отрадного и ОАО "Управляющая компания жилищно - коммунального хозяйства города Отрадного" об изменении условий договора аренды нежилых помещений № 76/01 от 26.06.2001, исключив в п. 1.1 Раздела 1 "Общие положения" слова: "для использования: размещение магазина по реализации строительных материалов", в п. 6.6. Раздела 6 "Изменение, расторжение, прекращение и продление договора" слова: "Арендатор не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок", мотивируя требования существенным изменением обстоятельств (cт.451 ГК РФ), использование арендуемых площадей в целях размещения магазина по реализации только строительных материалов ограничивает правоспособность истца в части осуществления его уставной деятельности.
Ответчики иск не признали по изложенным в отзыве мотивам.
Определением суда от 04.04.2002 прекращено производство по делу в отношении ОАО "Управляющая компания ЖКХ по городу Отрадному" в связи с отказом истца от иска в отношении данного ответчика, и ОАО "Управляющая компания ЖКХ по г. Отрадному" как балансодержатель нежилого помещения привлечено к участию в деле в качестве 3-го лица без самостоятельных требовании на предмет спора на стороне ответчика.
Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, третьего лица, арбитражный суд
УСТАНОВИЛ:
26 июня 2001 года между сторонами был заключен договор аренды № 76/01 нежилых помещений общей площадью 173,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Отрадный, ул. Советская,82, часть 1 этажа 5-этажного жилого дома, помещения № 20, половина № 24. П.1.1 раздела 1 "Общие положения" данного договора предусматривает положение, согласно которому нежилые помещения предоставлены истцу только строго по целевому назначению, а именно "для использования: размещение магазина по реализации строительных материалов".
Необходимость использования арендуемого нежилого помещения именно с такой целью вызвано, по мнению истца, тем, что ему на основании Постановления Главы администрации г. Отрадного № 53 от 24.01.2000 был выделен в аренду земельный участок сроком на 3 года для строительства жилого дома по пер. Первомайский в г. Отрадном. При этом стройматериалы для строительства и отделки жилого дома предполагалось приобретать через магазин - салон, который истец должен был организовать. Первоначально истцом по указанному адресу на основании решений Комитета по управлению имуществом от 29.09.2000 № 141 и от 25.12.2000 № 193 был размещен салон по продаже строительных материалов на основании заключенных с арендатором АООТ "Продтовары" договоров субаренды № 24 от 21.09.2000 сроком действия до 31.12.2000 и № 4 от 20.12.2000 сроком действия до 30.06.2001.
Из материалов дела видно, что на момент заключения спорного договора аренды № 76/01 от 26.06.2001 истец уже прекратил деятельность по строительству жилого дома по пер. Первомайский г. Отрадного, поскольку постановлением Главы города Отрадного № 25 от 15.01.2001 земельный участок под строительство указанного жилого дома был передан строительной компании ООО "Вектор". Однако цель использования арендуемых помещений сохранилась в заключенном договоре аренды - для размещения магазина по реализации строительных товаров.
Прекращение строительной деятельности и как следствие этого уменьшение объемов реализации строительных материалов в магазине на арендуемых площадях истец посчитал существенными изменениями обстоятельств по сравнению на момент заключения договора, которые истец не мог преодолеть, поэтому им на основании ст. ст. 451 - 452 ГК РФ было направлено ответчику предложение об изменении договора аренды № 76/01 от 26.06.2001 на условиях, являющихся предметом настоящего спора, на что ответчик ответил отказом.
Истец полагает, что исполнение договора без изменения его условий повлечет для него такой ущерб, что он лишится того, на что вправе был рассчитывать при заключении указанного договора, поэтому и обратился в суд с настоящим иском.
Довод истца о существенном изменении обстоятельств как основание для изменения условий договора в судебном порядке суд считает несостоятельным.
Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств как основание изменения договора может иметь место только после заключения договора, "что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях".
Из материалов дела не усматривается, что существенное изменение обстоятельств, а именно прекращение истцом строительной деятельности как одного из вида уставной деятельности, наступило после заключения спорного договора аренды.
Следует отметить, что не находит подтверждения материалами дела совокупность предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ условий, с наличием которой закон связывает возможность изменения договора в судебном порядке.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, предусмотренных п. 4 упомянутой статьи ГК РФ, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Истцом не приведено доказательств того, что в случае расторжения договора ответчику может быть причинен ущерб, превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Поскольку законодатель предусмотрел данной нормой возможность причинения ущерба обеим сторонам сделки, поэтому исключается возможность изменения договора в судебном порядке, исходя из интересов только одной стороны, в данном случае интересов истца.
Таким образом, ссылку истца в обоснование удовлетворения иска в части изменения п. 1.1. договора аренды на существенное изменение обстоятельств суд считает недоказанной.
Между тем суд считает, что предоставление истцу нежилых помещений только строго по целевому назначению - размещение магазина по реализации строительных товаром - ущемляет права Арендатора (истца) в части осуществления им предпринимательской деятельности, на что также ссылается истец в обоснование иска.
Согласно п. 1 ст. 49 ГК РФ юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.
В соответствии с п. 2 ст. 49 ГК РФ юридическое лицо может быть ограничено в правах лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законом.
Поскольку п. 2.2 Устава истца предусмотрено в качестве одного из видов деятельности осуществление торгово-закупочной деятельности без каких-либо ограничений, то предоставление истцу как арендатору упомянутого нежилого помещения только для размещения магазина по реализации строительных материалов ограничивает правоспособность истца в части осуществления его уставной деятельности.
Существование данного положения в договоре аренды противоречит и Закону РФ от 22 марта 1991 № 948-1 "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" (в ред. Закона от 30.12.2001 № 196-ФЗ), статьей 7 которого установлено, что органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) совершать действия, которые ограничивают самостоятельность хозяйствующих субъектов, в том числе запрещается: необоснованно препятствовать осуществлению деятельности хозяйствующих субъектов в какой-либо сфере; ограничивать права хозяйствующих субъектов на продажу (приобретение, покупку, обмен) товаров.
Действия ответчика как арендодателя по ограничению использования спорных нежилых помещений и отказу внести изменения, касающиеся исключения использования их только для реализации строительных товаров, противоречат и Федеральному закону от 28 августа 1995 г. № 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", в соответствии с п. 3 ст. 29 которого органы местного самоуправления в соответствии с законом вправе передавать объекты муниципальной собственности во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам, сдавать в аренду, отчуждать в установленном порядке, а также совершать с имуществом, находящимся в муниципальной собственности, иные сделки, определять в договорах и соглашениях условия использования приватизируемых или передаваемых в пользование объектов.
При этом порядок предоставления обычных нежилых помещений строго по целевому назначению действующее законодательство не предусматривает.
Более того, в п. 3 ст. 32 указанного Федерального закона определено, что органы местного самоуправления не вправе устанавливать ограничения хозяйственной деятельности предприятий, учреждений и организаций, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. При предоставлении муниципальным органом юридическому лицу в аренду нежилого помещения для осуществления торговой деятельности ограничений хозяйственной деятельности юридического лица в связи с этим законодательством Российской Федерации не предусмотрено.
В настоящее время, как следует из материалов дела, у истца отсутствуют иные помещения для осуществления им предпринимательской деятельности, предусмотренной Уставом, без каких-либо ограничений, и ответчик иных помещений не предлагает.
Таким образом, существование в договоре аренды № 76/01 нежилых помещений, заключенном сторонами 26 июня 2001, положения о том, что нежилые помещения передаются для использования: размещение магазина по реализации строительных материалов, нарушает действующее законодательство о правоспособности юридического лица и незаконно ограничивает предпринимательскую деятельность хозяйствующего субъекта, поэтому является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, в связи с чем суд не находит оснований для изменения условий договора (п.1.1), являющихся недействительными в силу их ничтожности.
В иске в этой части следует отказать.
Пункт 6.6 Раздела 6 "Изменение, расторжение, прекращение и продление договора" договора аренды № 76/01 от 26.06.2001 содержит положение, согласно которому Арендатор (истец) не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.
Анализ данного договора свидетельствует об обратном. Так, п. 2.2 указанного договора аренды арендатору предоставлено право при добросовестном исполнении всех обязательств по договору ходатайствовать в письменной форме перед арендодателем за 2 месяца до окончания срока действия договора о заключении договора аренды на новый срок.
Согласно же п. 6.6 по истечении срока действия договора и исполнения всех его условий и обязательств по договору он может быть заключен на новый срок и на новых условиях.
В соответствии с ч. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Включение в текст спорного договора положений п. 6.6 о том, что арендатор лишен преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, противоречит приведенным выше п. 2.2 и 6.6. данного договора и ущемляет права истца как первоначального арендатора.
Иск в этой части обоснованный и подлежит удовлетворению.
Расходы по госпошлине согласно ст. 95 АПК РФ следует отнести на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований. Истцом при предъявлении иска была уплачена госпошлина в сумме 2 000 руб. Учитывая, что ответчик освобожден от уплаты госпошлины, истцу следует возвратить из бюджета госпошлину в сумме 1 000 руб.
Руководствуясь ст. ст. 93,95,124 - 127,130,135,198 АПК РФ, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Иск удовлетворить частично.
Изменить п. 6.6 Раздела 6 "Изменение, расторжение, прекращение и продление договора" заключенного между ООО "ОЛИВ", г. Отрадный, и Комитетом по управлению имуществом г. Отрадного договора аренды № 76/01 нежилых помещений от 26 июня 2001, исключив из него слова: "Арендатор не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок".
В остальной части в иске отказать.
Возвратить ООО "ОЛИВ", г. Отрадный, из федерального бюджета госпошлину в сумме 1 000 руб. Выдать справку на возврат госпошлины.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
АПЕЛЛЯЦИОННОЙ ИНСТАНЦИИ
от 24 июня 2002 года Дело № А55-3343/02-40
(извлечение)
Арбитражный суд Самарской области рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - Комитета по управлению имуществом города Отрадного на решение Арбитражного суда Самарской области от 25.04.02 по делу № А55-3343/02-40.
ООО "Олив", г. Отрадный, обратилось в Арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом города Отрадного, г. Отрадный Самарской области, и к ОАО "Управляющая компания жилищно - коммунального хозяйства города Отрадного", г. Отрадный Самарской области, об изменении условий договора аренды нежилых помещений № 76/01 от 26.06.01 по п. 1.1. и 6.6. Определением суда от 04.04.02 прекращено производство по делу в отношении ОАО "Управляющая компания ЖКХ г. Отрадного" в связи с отказом истца от иска в отношении этого ответчика. Одновременно ОАО "Управляющая компания г. Отрадного" привлечено к участию в деле в качестве 3-го лица на стороне ответчика.
Решением суда от 25.04.02 исковые требования удовлетворены в части изменения п. 6.6 договора, в остальной части в иске отказано.
Комитет по управлению имуществом г. Отрадного в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить в части изменения пункта 6.6. договора и отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. Кроме того, заявитель просит исключить из мотивировочной части решения суда указание на недействительность положения п. 1.1 договора аренды о целевом использовании нежилых помещений для размещения магазина по реализации строительных товаров, считая, что органы местного самоуправления в соответствии с ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления" вправе определять в договорах условия использования передаваемых в аренду объектов.
Апелляционная жалоба рассмотрена Арбитражным судом в соответствии со ст. ст. 153 - 159 АПК РФ.
Как следует из материалов дела,26 июня 2001 г. между сторонами был заключен договор № 76/01 аренды нежилых помещений общей площадью 173,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Отрадный, ул. Советская,82, часть 1 этажа 5-этажного жилого дома, помещение № 20 и половина помещения № 24.
В пункте 1.1. договора предусмотрено целевое использование арендатором - ООО "Олив" нежилых помещений "для использования: размещение магазина по реализации строительных товаров". В связи с прекращением истцом строительной деятельности и уменьшением объемов реализации строительных материалов ООО "Олив" обратилось в суд с заявлением об исключении из пункта 1.1. договора условия о целевом использовании нежилых помещений, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (п.п.1,2 ст. 451 ГК РФ). Однако, изменение договора по ст. 451 ГК РФ возможно в случае, когда в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет. В данном же случае, как видно из искового заявления, к моменту заключения спорного договора ООО "Олив" уже прекратило деятельность по строительству, т.е. указанные истцом обстоятельства к моменту заключения договора аренды уже возникли. В связи с этим суд первой инстанции в своем решении от 25.04.02 совершенно справедливо установил отсутствие оснований для изменения пункта 1.1. договора по п. 2 ст. 451 ГК РФ. Вместе с тем суд первой инстанции неосновательно посчитал установление сторонами в договоре условия о целевом использовании арендуемых помещений как незаконное действие Комитета по управлению имуществом, необоснованно препятствующее осуществлению деятельности истца как хозяйствующего субъекта и ограничивающее его хозяйственную деятельность. Кроме того, судом первой инстанции не было принято во внимание право ответчика в соответствии с п. 3 ст. 29 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" определять в договорах условия использования передаваемых в пользование объектов.
С учетом изложенного из мотивировочной части решения суда следует исключить указание на недействительность положения пункта 1.1. договора о целевом использовании нежилых помещений для размещения магазина по реализации строительных товаров.
При заключении спорного договора стороны в пункте 6.6. предусмотрели по истечении срока действия договора возможность его заключения на новый срок и на новых условиях. Причем, в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ стороны установили, что арендатор не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. Исковое требование об изменении пункта 6.6. договора истец мотивировал тем, что данный пункт договора якобы противоречит пункту 2.2.2. договора о праве арендатора за два месяца до окончания срока действия договора ходатайствовать перед арендодателем о заключении договора аренды на новый срок, в связи с чем якобы ущемляются его права на возобновление договора. Однако пункт 6.6. договора не лишает арендатора возможности заключения договора аренды на новый срок при обращении его к арендодателю с указанным ходатайством. Пункт 6.6. договора установил отсутствие у арендатора лишь преимущественного перед другими лицами права на заключение договора на новый срок, и такая редакция договора соответствует п. 1 ст. 621 ГК РФ. Не противоречит данная редакция и пункту 2.2.2. договора. Поскольку в исковом заявлении отсутствуют иные основания для изменения п. 6.6. договора, в этой части иска следует отказать. Вывод суда первой инстанции в решении от 25.04.02 о противоречии пункта 6.6. договора пунктам 2.2. и 6.6. договора не соответствует тексту этого договора, в связи с чем решение суда в этой части подлежит отмене.
Расходы по госпошлине по иску и по апелляционной жалобе в соответствии со ст. 95 АПК РФ следует отнести на истца.
Руководствуясь ст. ст. 153 - 159 АПК РФ, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение суда от 25.04.02 изменить.
В части изменения пункта 6.6. договора в иске отказать. Исключить из мотивировочной части решения суда от 25.04.02 указание на недействительность положения п. 1.1. договора о целевом использовании нежилых помещений, а из резолютивной части исключить выдачу истцу справки на возврат госпошлины в сумме 1000 руб. В остальной части решение оставить без изменения.
Взыскать с ООО "Олив", г. Отрадный Самарской области, в доход федерального бюджета 500 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.
Исполнительный лист выдать.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
