РАСПОРЯЖЕНИЕ ДЕПАРТАМЕНТА ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ, АРХИТЕКТУРЕ, ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМУ И ДОРОЖНОМУ ХОЗЯЙСТВУ АДМИНИСТРАЦИИ САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ от 23.12.2002 № 497-р
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИКИ РАСЧЕТА НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В КОНДОМИНИУМАХ ДЛЯ ГОРОДСКИХ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ НА ТЕРРИТОРИИ САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ"
Официальная публикация в СМИ:
Информационный бюллетень "Строй-инфо", № 2, 29.01.2003.
ДЕПАРТАМЕНТ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ, АРХИТЕКТУРЕ,
ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМУ И ДОРОЖНОМУ ХОЗЯЙСТВУ
АДМИНИСТРАЦИИ САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ
РАСПОРЯЖЕНИЕ
от 23 декабря 2002 г. № 497-р
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИКИ РАСЧЕТА
НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
В КОНДОМИНИУМАХ ДЛЯ ГОРОДСКИХ И СЕЛЬСКИХ
ПОСЕЛЕНИЙ НА ТЕРРИТОРИИ САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ
Во исполнение Постановления Правительства Федерации Российской от 26.09.1997 № 1223 "Об утверждении положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах" в целях проведения жилищно-коммунальной реформы и активизации участия населения в благоустройстве территорий городов и других поселений Самарской области.
1. Утвердить "Методику расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах для городских и сельских поселений на территории Самарской области" (далее - Методика).
2. Рекомендовать органам местного самоуправления Самарской области применять настоящую Методику при расчете нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах.
3. Опубликовать данное распоряжение в бюллетене "Строй-инфо".
4. Контроль за исполнением данного распоряжения возложить на Главное управление жилищно-коммунального хозяйства департамента (Киселев С.А.) и Главное управление архитектуры и градостроительства департамента (Жуков В.И.).
Руководитель департамента
А.ЛАТКИН
Приложение
к распоряжению
Департамент по строительству, архитектуре,
жилищно-коммунальному и дорожному хозяйству
Администрации Самарской области
МЕТОДИКА
РАСЧЕТА НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В КОНДОМИНИУМАХ ДЛЯ ГОРОДСКИХ
И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ НА ТЕРРИТОРИИ САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ
Настоящая Методика расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах для городских и сельских поселений на территории Самарской области (далее - Методика) разработана в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Постановлением Правительства Российской Федерации "Об утверждении Положения об определении размеров и установленных границ земельных участков в кондоминиумах" от 26.09.1998 № 1223, приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству "Об утверждении методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах" от 26.08.1998 № 59, СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений".
1. Область применения
Настоящая Методика предназначена для определения нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, организуемых в городских и сельских поселениях Самарской области, передаваемых в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно или в аренду.
Определение нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах и установление их границ проводятся с целью формирования кондоминиума как единого планировочного обособленного комплекса недвижимого имущества; установления земельной доли в общей собственности, приходящейся на каждого домовладельца в кондоминиуме; эффективного использования земель городских и сельских поселений; налогообложения; учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество в кондоминиумах и сделок с ним.
2. Расчет нормативных размеров
земельных участков в кондоминиумах
2.1. В основу Методики по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, передаваемых в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, положен принцип определения величины удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности на основе градостроительных нормативов различных периодов массового жилищного строительства.
Удельный показатель земельной доли представляет собой площадь жилой территории в границах планировочной единицы города или другого поселения (микрорайона, квартала или их частей), приходящейся на 1 кв. м общей площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума.
2.2. Размер земельного участка в кондоминиуме уточняется при разработке проекта границ земельного участка, входящего в кондоминиум.
Размеры земельных участков для создания кондоминиумов на территории существующей застройки городов и других поселений, а также на вновь осваиваемых территориях определяются в соответствии с градостроительной документацией, градостроительными нормативами и настоящей Методикой.
Границы земельных участков в кондоминиумах устанавливаются по красным линиям, границам смежных земельных участков и проездов, естественным границам, границам отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций, если градостроительными требованиями не установлено иное.
2.3. Нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, определяется в зависимости от площади участка, занятого непосредственно жилыми зданиями и иными объектами недвижимости, входящими в состав кондоминиума, а также прилегающими к ним территориями, необходимыми для обеспечения их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в кондоминиуме, доступ ко всем объектам кондоминиума.
2.4. Определение удельной доли для зданий разной этажности в районах массовой жилой застройки основывается на нормативных документах, регламентирующих удельные размеры элементов жилой территории в кварталах и микрорайонах.
Такими элементами в разные периоды строительства как квартальной, так и микрорайонной застройки являются:
территории под жилыми зданиями;
проезды и пешеходные дороги, ведущие к домам;
открытые площадки для временного хранения автомобилей;
придомовые зеленые насаждения;
площадки для отдыха и игр детей;
хозяйственные площадки;
физкультурные площадки.
Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 кв. м общей площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума, в зависимости от этажности и периода строительства приведены в таблице согласно приложению 1 к настоящей Методике.
2.5. Порядок организации работ по определению размеров и установлению границ земельных участков в кондоминиумах, включая оплату подготовки и выдачи документов, необходимых для создания кондоминиумов, определяется органами местного самоуправления муниципальных образований.
Для определения размеров и установления границ земельных участков проводятся следующие работы:
подготовка материалов по установлению границ земельных участков в кондоминиумах с указанием сервитутов и предлагаемых ограничений по их использованию, при необходимости разработка проекта межевания территории существующей застройки (микрорайона, квартала или другого элемента планировочной структуры их частей) для создания кондоминиумов;
определение нормативных размеров и установление границ земельных участков, передаваемых домовладельцам бесплатно;
выявление территорий, превышающих нормативные размеры земельных участков (сверхнормативные территории), и подготовка проектов договоров о передаче в собственность или аренду этих территорий домовладельцам или товариществу собственников жилья;
разрешение споров, возникающих при установлении границ земельных участков, сервитутов и ограничений по использованию земельных участков.
2.6. Нормативный размер земельного участка в кондоминиуме, передаваемого в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно или аренду, рассчитывается путем умножения общей площади жилых помещений в данном кондоминиуме на удельный показатель земельной доли по формуле (1):
S(НОРМ.К) = S(К) x У(З.Д.), (1)
где:
S(НОРМ.К) - нормативный размер земельного участка в кондоминиуме, кв. м;
S(К) - общая площадь жилых помещений в кондоминиуме, кв. м;
У(З.Д.) - удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности (приложение № 1).
Уточнение удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности конкретной территории осуществляется органами местного самоуправления, исходя из территориальных градостроительных нормативов, градостроительного и правового зонирования с учетом градостроительной ценности, природных особенностей по согласованию с городскими (районными) комитетами по земельным ресурсам и землеустройству и органами архитектуры и градостроительства.
2.7. Если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров площади, бесплатно передаваемой в общую долевую собственность домовладельцев в соответствии с действующим законодательством, и увеличение размеров земельного участка в кондоминиуме за счет смежных земельных участков не предоставляется возможным, то границы передаваемого земельного участка в кондоминиуме устанавливаются по фактически существующим границам.
2.8. Сверхнормативная территория может быть передана домовладельцам или товариществу собственников жилья в собственность (за плату) или в аренду только при условии, что она в соответствии с утвержденной градостроительной и землеустроительной документацией не может быть использована в качестве самостоятельного объекта.
2.9. Определение размеров земельных участков для нежилых помещений предприятий торговли, бытового обслуживания и т.п., входящих в состав кондоминиума, осуществляется на основании градостроительных нормативов с учетом обеспечения требований по эксплуатации этих помещений (организация подъездов, подходов, разворотных площадок для транспорта, площадок для временной стоянки автомобилей и т.д.) и уточняется при подготовке материалов по установлению границ земельного участка, входящего в кондоминиум.
2.10. При определении размеров земельного участка в кондоминиуме на базе отдельного здания в составе квартала, особенно в центральных районах поселений, где сверхнормативные территории фактически отсутствуют, применяется расчетная формула, в основу которой положен принцип выявления нежилых территорий в границах квартала или микрорайона, не подлежащих передаче в кондоминиумы, т.е. исключения участков учебных заведений, детских дошкольных учреждений, других отдельно расположенных учреждений культурно-бытового обслуживания, территорий общего пользования, незавершенной, реконструируемой и проектируемой застройки, а также незанятых жилой застройкой.
Расчет размера земельного участка в кондоминиуме проводится по следующей формуле (2):
где:
S(К) - размер земельного участка в кондоминиуме;
S(КВ) - общая площадь квартала, микрорайона;
S(НЖ) - суммарная площадь застройки всех нежилых территорий, не подлежащих передаче в кондоминиумы;
S(ЗАСТР.) - суммарная площадь застройки всех жилых зданий в границах квартала, микрорайона;
S(ОБЩ. ЗД.) - суммарная общая площадь жилых помещений всех жилых зданий в границах данного квартала, микрорайона;
S(ОБЩ. К) - общая площадь жилых помещений кондоминиума, для которого рассчитывается нормативный размер земельного участка;
S(ЗАСТР. К) - площадь застройки кондоминиума, для которого рассчитывается земельный участок.
2.11. Передача земельных участков в кондоминиуме в собственность или аренду осуществляется на основании решений органов местного самоуправления области.
В соответствии с правилами застройки городов и других поселений по заявлению домовладельцев или товарищества собственников жилья органами архитектуры и градостроительства муниципальных образований выдается разрешение на ограждение земельного участка в кондоминиуме (декоративные ограды, живые изгороди и т.п.).
2.12. Финансирование работ по определению размеров и установлению границ земельных участков в кондоминиумах осуществляется за счет средств домовладельцев.
В случае если проведение таких работ предусмотрено программами по созданию кондоминиумов, межеванию или инвентаризации земель, они финансируются из соответствующего бюджета.
2.13. Размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме определяется путем умножения общей площади жилых помещений, находящихся в собственности данного домовладельца, на удельный показатель удельной доли.
В случае если фактический размер земельного участка в кондоминиуме меньше нормативного, размер земельной доли каждого домовладельца определяется путем деления фактической площади земельного участка в кондоминиуме на общую площадь жилых помещений в кондоминиуме и умножения на общую площадь жилого помещения, находящегося в собственности каждого домовладельца.
2.14. Примеры расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах приведены в приложении № 2 к настоящей Методике.
Приложение № 1
к Методике расчета нормативных
размеров земельных участков
в кондоминиумах для городских
и сельских поселений
на территории Самарской области
УДЕЛЬНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ЗЕМЕЛЬНОЙ ДОЛИ,
ПРИХОДЯЩЕЙСЯ НА 1 КВ. М ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ
ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ДЛЯ ЗДАНИЙ РАЗНОЙ ЭТАЖНОСТИ
Примечания. 1. В застройке смешанной этажности удельный показатель земельной доли следует рассчитывать на средневзвешенную гармоническую этажность путем интерполяции удельных показателей, приведенных в таблице.
2. Норма СНиП 2.07.01 - 89 <*> приведена для расчетной жилищной обеспеченности 18 кв. м/чел. При другой расчетной жилищной обеспеченности удельный показатель земельной доли следует определять по формуле: У(З.Д.) = У(З.Д. 18) x 18/Н, где:
У(З.Д.18) - удельный показатель земельной доли при 18 кв. м/чел;
Н - расчетная жилищная обеспеченность.
Приложение № 2
к Методике расчета нормативных
размеров земельных участков
в кондоминиумах для городских
и сельских поселений на территории
Самарской области
ПРИМЕРЫ РАСЧЕТОВ НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В КОНДОМИНИУМАХ
1. Определение нормативного размера земельного участка для 5-этажного 80-квартирного здания 1960 года строительства со средней площадью квартиры - 50 кв. м.
В соответствии с таблицей приложения № 1 удельный показатель земельной доли для 5-этажных зданий равен 1,34. Следовательно, нормативный размер земельного участка в соответствии с формулой (1) составит: (50 x 80) x 1,34 = 5360 кв. м.
2. Определение нормативного размера земельного участка и сверхнормативной территории, если имущество кондоминиума составляет группа из трех 9-этажных зданий по 5400 кв. м общей площади каждый, расположенных на заданной территории. Застройка 80-х годов.
Площадь заданной территории составляет 2,5 га. На данной территории расположен также детский сад, земельный участок которого равен 3400 кв. м. Фактическая площадь жилой территории, за исключением территории детского сада, равна: 25000 - 3400 = 21600 кв. м.
В соответствии с формулой (1) нормативный размер участка одного жилого дома равен:
5400 x 0,98 = 5292 кв. м.
Суммарная нормативная площадь земельных участков трех жилых домов равна:
5292 x 3 = 15876 кв. м.
Сверхнормативная площадь территории равна: 21600 - 15876 = 5724 кв. м.
Сверхнормативный размер участка каждого жилого дома равен: 5724 : 3 = 1908 кв. м.
