ПОСТАНОВЛЕНИЕ НОВОКУЙБЫШЕВСКОЙ ГОРОДСКОЙ ДУМЫ САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ от 16.12.2004 № 65
"О МЕТОДИКЕ ИСЧИСЛЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА АРЕНДУЕМЫЕ НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ В Г. НОВОКУЙБЫШЕВСКЕ В 2005 ГОДУ"
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
Вступил в силу с 16 декабря 2004 года (пункт 3 данного документа)
НОВОКУЙБЫШЕВСКАЯ ГОРОДСКАЯ ДУМА
САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 декабря 2004 г. № 65
"О МЕТОДИКЕ ИСЧИСЛЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
ЗА АРЕНДУЕМЫЕ НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ЗДАНИЯ,
СООРУЖЕНИЯ В Г. НОВОКУЙБЫШЕВСКЕ В 2005 ГОДУ"
Рассмотрев представленный проект Методики исчисления арендной платы за арендуемые нежилые помещения, здания, сооружения в г. Новокуйбышевске в 2005 году, на основании ст. 35 Устава г. Новокуйбышевска Новокуйбышевская городская Дума постановила:
1. Утвердить Методику исчисления арендной платы за арендуемые нежилые помещения, здания, сооружения в г. Новокуйбышевске в 2005 году (приложение).
2. Установить с 01.01.2005 базовую ставку арендной платы за 1 кв. м площади нежилых помещений, зданий, сооружений в г. Новокуйбышевске в размере 116 рублей в год.
3. Настоящее Постановление вступает в силу с момента принятия.
4. Контроль за исполнением настоящего Постановления возложить на Комитет по бюджету, финансам, экономической и инвестиционной политике Новокуйбышевской городской Думы (Ю. А. Ферапонтов).
Председатель
Новокуйбышевской городской Думы
О.В.ВОЛКОВ
Приложение
к Постановлению
Новокуйбышевской городской Думы
от 16 декабря 2004 г. № 65
МЕТОДИКА
ИСЧИСЛЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА АРЕНДУЕМЫЕ НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ,
ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ В Г. НОВОКУЙБЫШЕВСКЕ В 2005 ГОДУ
Настоящая Методика определяет порядок исчисления арендной платы за арендуемые нежилые помещения, здания, сооружения в г. Новокуйбышевске.
Арендная плата представляет собой плату за право пользования нежилой площадью в соответствии с договором на аренду недвижимого имущества.
I. Годовая арендная плата за пользование нежилой площадью устанавливается для предприятий и организаций не ниже уровня арендной платы, сложившейся в предыдущем году, и рассчитывается по формуле:
Апл. = (Абаз * К1 * К2 * К3*К4) * S, где:
Апл. - годовая арендная плата за пользование нежилой площадью;
Абаз. - базовая ставка на 1 кв. м нежилой площади в рублях;
К1 - коэффициент вида деятельности предприятия;
К2 - коэффициент престижности места расположения помещения;
К3 - коэффициент качества помещения;
К4 - коэффициент технического состояния (при проведении Арендатором капитального ремонта);
S - общая площадь, сдаваемая в аренду.
К1 - коэффициент вида деятельности предприятия
К1 = 0,3 - для религиозных организаций;
К1 = 0,7 - для организаций, учреждений, финансируемых из местного бюджета;
- для муниципальных предприятий, учреждений;
- для АО, акции которых находятся в муниципальной собственности;
- для обществ инвалидов;
- для общественных организаций;
- для творческих мастерских;
- для пенсионеров, инвалидов, занимающихся предпринимательской деятельностью;
- для некоммерческих организаций, фондов содействия.
К1 = 1,5 - для государственных предприятий, предприятий, учреждений, финансируемых из областного, федерального бюджетов;
- для спортивных секций для юношества;
- для организаций бытового обслуживания населения;
- для средств массовой информации;
- для аптек, обслуживающих население льготными лекарствами;
- для коммерческих организаций и товариществ, занимающихся обслуживанием муниципального жилого и нежилого фонда;
- для коммерческих организаций и товариществ, занимающихся выпуском собственной продукции, строительством;
- для коммерческих организаций и товариществ, занимающихся производственной деятельностью;
- для коммерческих организаций и товариществ, занимающихся стоматологической и врачебной деятельностью;
- для коммерческих организаций, товариществ, предпринимателей, организовывающих свое производство и выполняющих ремонт арендуемого объекта за свой счет (до ввода объекта в эксплуатацию);
- для офисов.
К1 = 2,3 - для предприятий, оказывающих услуги связи;
- для складов;
- для диспетчерских пунктов такси.
К1 = 3 - для туристических, рекламных фирм;
- для юридических контор;
- для предприятий, организаций, коммерческих фирм для спортивных целей;
К1 = 3,8 - для банков, бирж, ломбардов;
- для ресторанов, кафе, баров, трактиров, рюмочных;
- для брокерских и залоговых контор;
- для страховых компаний;
- для риэлторских, оценочных фирм;
- для совместных предприятий с иностранным капиталом;
- для магазинов;
- для иной коммерческой деятельности.
KI =4,5 - для казино;
- для игорных домов;
- для клубов;
- для компьютерных залов;
- для культурно-развлекательных центров;
- для помещения для игровых автоматов.
К2 - коэффициент престижности места расположения помещения
К2 = 2,2 - центральные улицы: ул. Миронова, ул. Чернышевского, ул. Кадомцева, ул. Горького, ул. 50-летия НПЗ, ул. Коммунистическая, ул. Белинского, ул. Фрунзе, ул. Советская, пр. Победы, ул. Дзержинского, ул. Егорова, ул. Кутузова, ул. Островского, места частого посещения населения, торговые ряды.
К2 = 1,5 - улицы, прилегающие к центральным или близко расположенные от массового посещения населения, улицы в 39 квартале.
К2 = 1,0 - помещения, удаленные от центральных улиц, расположенные на окраине города (105 км, 106 км, 102 км) и в местах частного сектора проживания населения.
К2 = 2,2 - для рынков, вокзалов, универмагов, универсамов, банков, бирж, залоговых и брокерских контор, ресторанов, кафе, казино, игорных домов, независимо от места их расположения.
К2 = 1,0 - для муниципальных предприятий, бюджетных учреждений, обществ инвалидов, общественных организаций, органов государственной власти, независимо от места их расположения.
К3 - коэффициент качества помещения
К3 = 1,0 - для каменных строений при наличии центрального отопления, водопровода, канализации;
К3 = 0,9 - при отсутствии водопровода, канализации;
К3 = 0,8 - при отсутствии центрального отопления и для полуподвалов;
К3 = 0,7 - для деревянных строений, подвалов, технических помещений.
К3 = от 1 до 0 - в зависимости от технического состояния объекта, определяется КУМИ.
К4 - коэффициент технического состояния
К4 = 0,4 - при капитальном ремонте кровли, фасада, систем отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения;
К4 = 0,5 - при капитальном ремонте систем отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения;
К4 = 0,6 - при капитальном ремонте кровли, фасада;
К4 = 0,8 - при капитальном ремонте одной из систем или элементов здания;
К4 = 1,0 - капитальный ремонт не проводился.
2. В случае, если в настоящей Методике отсутствуют коэффициенты, определяющие вид деятельности арендатора, Комитет применяет коэффициенты вида деятельности, указанные в настоящей Методике.
Пояснительная записка
С целью постепенного приближения стоимости 1 кв. м арендной платы за нежилые площади муниципального фонда к стоимости 1 кв. м аренды, сложившейся на рынке нашего города, Комитетом был проведен ряд анализов, данные которых сведены в прилагаемые к настоящей записке таблицы.
Стоимость 1 кв. м в месяц нежилой площади по видам деятельности за 2004 год приведена в таблице 1, из которой следует отметить, что в городе очень низкая средняя стоимость 1 кв. м площади в месяц - 15,70 руб.
В муниципальном фонде нежилых помещений самая высокая стоимость 1 кв. м в месяц арендуемой площади для страховых компаний - 46,59 руб., в торговле - 33,51 кв. м, для развлекательных центров - 32,70 руб.
Эти данные приведены при базовой ставке арендной платы за 1 кв. м площади нежилых помещений в размере 66,87 руб. в год.
Для изменения базовой ставки арендной платы в год было рассмотрено два направления: по коэффициенту-дефлятору и в зависимости от балансовой стоимости арендуемых нежилых помещений и общей арендуемой площади муниципального фонда с учетом аренды земельных участков, на которых она расположена, и страхования арендованного нежилого фонда.
Действующий в настоящее время в городе порядок исчисления арендной платы за арендуемые муниципальные нежилые помещения, здания, сооружения предусматривает в своем составе арендную плату за земельный участок, на котором расположены арендуемые объекты. На наш взгляд, данный подход исчисления арендной платы не отвечает интересам города, так как земля в настоящее время находится в федеральной собственности и платежи за ее использование распределяются между бюджетами всех уровней.
Вместе с тем, в соответствии со ст. 1 Закона Российской Федерации "О плате за землю" от 11 октября 1991 года, № 1738-1, собственники земли, землевладельцы и землепользователи облагаются ежегодным земельным налогом. За землю, переданную в аренду, взимается арендная плата. Пункт 3 статьи 5 Земельного кодекса РФ определяет: собственников земельных участков - как лиц, являющихся собственниками земельных участков; землепользователей - как лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования; землевладельцев - как лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения; арендаторов земельных участков - как лиц, владеющих и пользующихся земельными участками по договору аренды, договору субаренды. Таким образом, за собственником помещения, здания, строения должен быть закреплен земельный участок, на котором указанные объекты находятся.
Применительно к недвижимости, которая находится в муниципальной собственности города и сдается в аренду, следует отметить, что это, как правило, нежилые помещения, находящиеся в жилищном фонде на балансе КЖКХ и свободные от использования. КЖКХ, в свою очередь, должен быть землепользователем того земельного участка, на котором этот объект находится.
Арендаторы недвижимости, находящейся в собственности города, не являются арендаторами земельных участков либо их части под объектами недвижимости, принадлежащей городу. Они платят арендную плату, в состав которой должны входить и расходы арендодателя (балансодержателя), связанные с платой за землю. В настоящее время плата за землю взимается и с арендаторов, и с балансодержателей, что является недопустимым.
Расчет базовой ставки арендной платы за 1 кв. м площади
с учетом коэффициента-дефлятора
В 2004 году коэффициент-дефлятор (КД) составил 113,9%, при базовой ставке арендной платы нежилых помещений 66,87 руб. в год.
При прогнозировании КД на 2005 год он равен 112,7%, т.е. базовая ставка увеличивается на 26,6%, что составляет 84,65 руб. в год.
Так как в сумму арендной платы входит и арендная плата за земельный участок, то рассматривается вариант включения аренды земельного участка в общую арендную плату. Арендная плата за помещение в месяц по договорам аренды 2004 года равна сумме 516401,09 руб. Арендная плата за земельный участок в месяц равна 67508,83 руб., что составляет 13% в месяц от арендной платы за помещение, или 8,70 руб. за 1 кв. м.
Общая базовая ставка 1 кв. м с учетом КД и аренды земельных участков составляет в сумме 93,35 руб. в год.
Общая стоимость страхования нежилого фонда (0,135%) равна 456484,8 руб., стоимость страхования 1 кв. м составляет 13,65 руб. в год.
Базовая ставка 1 кв. м нежилой площади на 2005 год составляет 107 руб. с учетом стоимости страхования 1 кв. м. Рост арендной платы в этом случае равен 60% (таблица 2).
В таблице 3 приведены примеры изменения арендной платы в 2005 г. по сравнению с 2004 г. с учетом новой базовой ставки 1 кв. м в год 107 руб.
Расчет базовой ставки арендной платы
за 1 кв. м площади в зависимости от балансовой
стоимости арендуемых нежилых помещений
и общей арендуемой площади муниципального фонда
В таблице 4 показаны основные данные, необходимые для расчета базовой ставки стоимости 1 кв. м нежилой площади, арендуемой в муниципальном фонде, на 2005 год. При определении базовой ставки Комитет исходил из данных по балансовой стоимости, нормы амортизации, арендуемой площади. В 2004 году произведена переоценка основных средств, что привело к повышению балансовой стоимости нежилых помещений.
Балансовая стоимость нежилого фонда равна 331170430 руб., сумма амортизационных отчислений на полное восстановление составляет 3079885 руб. Общая арендуемая площадь муниципального фонда нежилых помещений - 32887,19 кв. м.
Стоимость страхования нежилого фонда (0,135%) равна 456484,8 руб., стоимость страхования 1 кв. м составляет 13,65 руб. в год.
Исходя из вышеизложенного стоимость нежилой площади 1 кв. м в год в данном случае - 93,65 руб., с учетом земли - 8,70 руб. за 1 кв. м и с учетом стоимости страхования - 13,65 руб. за 1 кв. м, базовая ставка 1 кв. м нежилой площади на 2005 год составляет 116 руб.
Рост арендной платы в этом случае равен 73,5%.
В таблице 5 приведены примеры изменения арендной платы в 2005 г. по сравнению с 2004 г. с учетом новой базовой ставки 1 кв. м в год 116 руб.
Вывод
Комитет по управлению муниципальным имуществом при рассмотрении "Методики исчисления арендной платы за арендуемые нежилые помещения, здания, сооружения в г. Новокуйбышевске" за прошлые годы принимал за основу балансовую стоимость нежилых помещений, норму амортизации, начисляемую на нежилую площадь.
На 2005 год предлагается принять базовую ставку арендной платы с учетом арендной платы за земельные участки и страхования арендуемого имущества за 1 кв. м нежилой площади по варианту расчета в зависимости от балансовой стоимости арендуемых нежилых помещений и общей арендуемой площади муниципального фонда в размере 116 руб., в связи с тем, что величина КД на 2005 год дается прогнозируемой.
Таблица № 1
Стоимость 1 кв. м в месяц нежилой
площади по видам деятельности за 2004 год
----T--------------------------------------------------T----------¬
¦ № ¦ Наименование ¦ Значение ¦
¦п/п¦ ¦ ¦
+---+--------------------------------------------------+----------+
¦ 1.¦Базовая ставка арендной платы за 1 кв. м нежилой ¦ 66,87¦
¦ ¦площади в год, руб. ¦ ¦
+---+--------------------------------------------------+----------+
¦ 2.¦Аренда помещения в месяц по договорам аренды, руб.¦ 516401,09¦
+---+--------------------------------------------------+----------+
¦ 3.¦Арендуемая площадь, кв. м ¦ 32887,19¦
+---+--------------------------------------------------+----------+
¦ 4.¦Средняя стоимость 1 кв. м площади в месяц, руб. ¦ 15,7 ¦
+---+--------------------------------------------------+----------+
¦ 5.¦По видам деятельности (в месяц) ¦ ¦
+---+--------------------------------------------------+----------+
¦ 6.¦Торговля (К1 = 3,8) ¦ 33,51¦
+---+--------------------------------------------------+----------+
¦ ¦бытовое обслуживание (К1 = 1,5) ¦ 10,58¦
+---+--------------------------------------------------+----------+
¦ ¦госучреждения (К1 = 1,5) ¦ 7,63¦
+---+--------------------------------------------------+----------+
¦ ¦муниципальные п/я (К1 = 0,7) ¦ 3,78¦
+---+--------------------------------------------------+----------+
¦ ¦услуги связи (К1 = 2,3) ¦ 18,09¦
+---+--------------------------------------------------+----------+
¦ ¦страховые компании (К1 = 3,8) ¦ 46,59¦
+---+--------------------------------------------------+----------+
¦ ¦развлекательные центры (К1 = 4,5) ¦ 32,7 ¦
+---+--------------------------------------------------+----------+
¦ ¦Реклама, юристы (К1 = 3) ¦ 31,65¦
L---+--------------------------------------------------+-----------
Таблица № 2
Расчет базовой ставки арендной платы нежилых помещений
по коэффициенту-дефлятору на 2005 год
(с учетом аренды земли и страхования)
Сравнительная оценка базовой ставки
1 кв. м арендной платы на 2005 год (107 руб.)
(с учетом КД, аренды земельных участков
и страхования нежилых помещений)
----T-----------------T--------T---------T--------T--------T--------T--------T--------T-------¬
¦№ п¦ Наименование ¦ Вид ¦ Коэф-т ¦ Коэф-т ¦Арендная¦Арендная¦Арендная¦Арендная¦ Рост ¦
¦/п ¦ предприятия, ¦деятель-¦ вида ¦престиж.¦ плата ¦ плата ¦ плата ¦ плата ¦аренды ¦
¦ ¦ учреждения, ¦ ности ¦деятельн.¦ ¦ 1 кв. м¦ 1 кв. м¦ 1 кв. м¦ 1 кв. м¦ в % ¦
¦ ¦ общества ¦ ¦ ¦ ¦ в год ¦в месяц ¦ в год ¦ в месяц¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ при ¦ при ¦ при ¦ при ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ 66,87 ¦ 66,87 ¦107 руб.¦107 руб.¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ руб. ¦ руб. ¦ ¦ ¦ ¦
+---+-----------------+--------+---------+--------+--------+--------+--------+--------+-------+
¦ 1 ¦Муниципальное ¦торговля¦ 0,7¦ 1 ¦ 46,81¦ 3,9 ¦ 74,9 ¦ 6,24¦ ¦
¦ ¦предприятие УСЗН ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+---+-----------------+--------+---------+--------+--------+--------+--------+--------+ ¦
¦ 2 ¦Госучреждение ¦ офис ¦ 1,5¦ 1 ¦ 100,31¦ 8,36¦ 160,5 ¦ 13,38¦ ¦
¦ ¦(Госгортехнадзор)¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+---+-----------------+--------+---------+--------+--------+--------+--------+--------+ ¦
¦ 3 ¦ВолгаТелекомузел ¦ услуги ¦ 2,3¦ 2,2¦ 338,36¦ 28,2 ¦ 541,42¦ 45,12¦ ¦
¦ ¦связи ¦ связи ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+---+-----------------+--------+---------+--------+--------+--------+--------+--------+ 73,5 ¦
¦ 4 ¦ООО "Фаворит" ¦торговля¦ 3,8¦ 2,2¦ 559,03¦ 46,59¦ 894,52¦ 74,54¦ ¦
¦ ¦магазин ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
L---+-----------------+--------+---------+--------+--------+--------+--------+--------+--------
Таблица № 4
Расчет базовой ставки арендной платы
нежилых помещений на 2005 год
----T--------------------------------------------------T------------¬
¦1. ¦Аренда помещения в месяц по договорам аренды, руб.¦ 516401,09¦
+---+--------------------------------------------------+------------+
¦2. ¦Аренда земельных участков в месяц по договорам ¦ 67508,63¦
¦ ¦аренды, руб. ¦ ¦
+---+--------------------------------------------------+------------+
¦3. ¦Балансовая стоимость нежилого фонда, руб. ¦331170430 ¦
+---+--------------------------------------------------+------------+
¦4. ¦Средняя норма амортизационных отчислений, % ¦ 0,93¦
+---+--------------------------------------------------+------------+
¦5. ¦сумма амортизационных отчислений на полное ¦ 3079885 ¦
¦ ¦восстановление, руб. ¦ ¦
+---+--------------------------------------------------+------------+
¦6. ¦Общая площадь арендуемых нежилых помещений, кв. м ¦ 32887,19¦
+---+--------------------------------------------------+------------+
¦7. ¦Стоимость нежилой площади 1 кв. м в год, руб. ¦ 93,65¦
+---+--------------------------------------------------+------------+
¦8. ¦Поступления аренды земельного участка по договорам¦ 13 ¦
¦ ¦в месяц составляет от месячной аренды за ¦ ¦
¦ ¦помещения, % ¦ ¦
+---+--------------------------------------------------+------------+
¦9. ¦Стоимость 1 кв. м аренды земельного участка, руб. ¦ 8,7 ¦
+---+--------------------------------------------------+------------+
¦10.¦Базовая ставка 1 кв. м нежилой площади в год с ¦ 102,35¦
¦ ¦учетом аренды земельного участка, руб. ¦ ¦
+---+--------------------------------------------------+------------+
¦11.¦Стоимость страхования нежилого фонда, руб. ¦ 456484,8 ¦
+---+--------------------------------------------------+------------+
¦12.¦Стоимость страхования нежилого фонда 1 кв. м в ¦ 13,65¦
¦ ¦год, руб. ¦ ¦
+---+--------------------------------------------------+------------+
¦13.¦Базовая ставка 1 кв. м нежилой площади в год с ¦ 116 ¦
¦ ¦учетом аренды земельного участка и страхования, ¦ ¦
¦ ¦руб. ¦ ¦
+---+--------------------------------------------------+------------+
¦14.¦Общий рост арендной платы с 2004 г. на 2005 г., % ¦ 73,5 ¦
L---+--------------------------------------------------+-------------
Таблица № 5
Сравнительная оценка базовой ставки
1 кв. м арендной платы на 2005 год (116 руб.)
(с учетом КД, аренды земельных участков
и страхования нежилых помещений)
