РЕШЕНИЕ СЫЗРАНСКОЙ ГОРОДСКОЙ ДУМЫ САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ от 13.10.1999 № 23
"О ПРОГРАММЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ГОРОДЕ СЫЗРАНИ"
Официальная публикация в СМИ:
"Вестник местного самоуправления г. Сызрани" № 1 (2000 г.)
Утратил силу в связи с принятием решения Думы городского округа Сызрань от 29.11.2006 № 139
СЫЗРАНСКАЯ ГОРОДСКАЯ ДУМА САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 13 октября 1999 г. № 23
О ПРОГРАММЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ГОРОДЕ СЫЗРАНИ
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом "Об ипотеке (Залоге недвижимости)" от 16.07.98 № 102-ФЗ, Законом РФ "Об основах жилищной политики" от 24.12.92 № 4218-1 и статьей 52 Устава города Сызранская городская Дума решила:
1. Утвердить "Программу ипотечного кредитования в городе Сызрани". (прилагается)
2. Контроль за выполнением настоящего решения возложить на планово-бюджетную комиссию (Кистанов И.В.) и комиссию по услугам жизнеобеспечения города (Григоров В.Д.) Сызранской городской Думы.
Глава города,
председатель городской Думы
В.Г.ЯНИН
Приложение
к Решению
Сызранской городской Думы
от 13 октября 1999 г. № 23
ПРОГРАММА
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ГОРОДЕ СЫЗРАНИ
Паспорт программы
-----------------------T-----------------------------------------¬
¦Наименование программы¦Программа ипотечного кредитования в ¦
¦ ¦г. Сызрани ¦
+----------------------+-----------------------------------------+
¦Заказчик программы ¦Администрация г. Сызрани ¦
+----------------------+-----------------------------------------+
¦Разработчик программы ¦Администрация г. Сызрани ¦
+----------------------+-----------------------------------------+
¦Исполнитель программы ¦Комитет по экономике, финансам и ¦
¦ ¦ценообразованию, ¦
¦ ¦Комитет по строительству, ¦
¦ ¦архитектуре, жилищно-коммунальному ¦
¦ ¦и дорожному хозяйству, ¦
¦ ¦Комитет по управлению муниципальным ¦
¦ ¦имуществом и поддержке малого бизнеса, ¦
¦ ¦Фонд "Жилье в кредит" ¦
+----------------------+-----------------------------------------+
¦Срок реализации ¦Долгосрочная: с 1999 г. по 2005 г. ¦
¦программы ¦ ¦
+----------------------+-----------------------------------------+
¦Объем и источники ¦1999 г.: городской бюджет - 3 млн. руб. ¦
¦финансирования ¦2000 г.: городской бюджет - 2 млн. руб. ¦
¦ ¦областной бюджет - внебюджетные средства ¦
¦ ¦- 2.1 млн. руб. ¦
+----------------------+-----------------------------------------+
¦Механизм реализации ¦Программа предполагает три основных ¦
¦программы ¦этапа: ¦
¦ ¦1 этап 1999 - 2000 гг. - создание норма- ¦
¦ ¦тивно-правовой базы (образцы договоров ¦
¦ ¦заявлений, методик проверки кредитоспо- ¦
¦ ¦собности заемщика и т.д.), отработка ¦
¦ ¦процедуры ипотечного кредитования на ¦
¦ ¦пилотных проектах (продажа жилья в ¦
¦ ¦рассрочку), информационно-разъяснитель- ¦
¦ ¦ная кампания, создание инфраструктуры ¦
¦ ¦управления программы; ¦
¦ ¦2 этап 2000 - 2002 гг. - реализация прог-¦
¦ ¦раммы, совершенствование нормативно- ¦
¦ ¦правовой базы программы, увеличение ¦
¦ ¦объемов строительства, внедрение новых ¦
¦ ¦строительных технологий; ¦
¦ ¦3 этап 2002 - 2005 гг. - развернутая ¦
¦ ¦реализация программы с применением не ¦
¦ ¦только рассрочки платежа, но и собст- ¦
¦ ¦венно выдачи ипотечных кредитов. ¦
+----------------------+-----------------------------------------+
¦Система контроля за ¦Администрация г. Сызрани, ¦
¦исполнением программы ¦департамент по строительству, архитек- ¦
¦ ¦туре, жилищно-коммунальному и дорожному ¦
¦ ¦хозяйству Администрации Самарской об- ¦
¦ ¦ласти, ¦
¦ ¦попечительский Совет Фонда "Жилье в ¦
¦ ¦кредит" ¦
+----------------------+-----------------------------------------+
¦Оценка эффективности ¦Реализация программы позволит добиться ¦
¦программы ¦решения проблем, таких как: ¦
¦ ¦- обеспечение граждан, нуждающихся в ¦
¦ ¦улучшении жилищных условий, жильем; ¦
¦ ¦- стимулирование развития строительной ¦
¦ ¦области; ¦
¦ ¦- увеличение налоговых поступлений в ¦
¦ ¦бюджет города; ¦
¦ ¦- сохранение имеющихся и создание новых ¦
¦ ¦рабочих мест в строительной отрасли ¦
L----------------------+------------------------------------------
Содержание проблемы и
необходимость ее решения программным методом
Улучшение жилищных условий граждан и развитие жилищного сектора всегда входило в число приоритетов социально-экономической политики России.
Новые условия требуют применения новых путей и методов решения жилищной проблемы. Мировая практика показывает, что одним из самых действенных способов решения данной проблемы является ипотечное кредитование.
Экономический кризис в России, как следствие, затронул и жилищное строительство. Постоянное сокращение ввода жилья привело к заметному ухудшению дел в строительном секторе, убыточности многих строительных организаций.
Динамика ввода жилья за 1995-1999 гг. (таб.1) показывает, что за период с 1995 по 1999 г. объем строительства в г. Сызрани сократился более чем в 2 раза. Происходит также снижение ввода жилья за счет бюджетных источников. Так, если в 1995 г. за счет бюджетных источников было введено 18,6% от всего введенного жилья, то в 1999 г. эта цифра составила лишь 5,2%.
Динамика ввода жилья за 1995-1999 гг. в г. Сызрани
за счет всех источников финансирования (тыс. кв. м)
табл.1
-------------------------T-------T-------T-------T-------T-------¬
¦Период ¦1995 г.¦1996 г.¦1997 г.¦1998 г.¦1999 г.¦
+------------------------+-------+-------+-------+-------+-------+
¦За счет всех источников ¦ 58.9 ¦ 37.1 ¦ 55.7 ¦ 37 ¦ 26.9 ¦
¦финансирования ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+------------------------+-------+-------+-------+-------+-------+
¦В % к предыдущему году ¦ ¦ 62.9 ¦ 150.1 ¦ 66.4 ¦ 72.7 ¦
+------------------------+-------+-------+-------+-------+-------+
¦в т.ч. за счет бюджетных¦ 11.0 ¦ 6.7 ¦ 3.6 ¦ 4.1 ¦ 1.4 ¦
¦средств ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+------------------------+-------+-------+-------+-------+-------+
¦В % к общему вводу жилья¦ 18.6 ¦ 18.1 ¦ 6.5 ¦ 11.1 ¦ 5.2 ¦
L------------------------+-------+-------+-------+-------+--------
В настоящее время в г. Сызрани в очереди на улучшение жилищных условий стоят 7095 семей, в том числе в Администрации города - 2523 семей (из них льготники - 1244 семьи).
Указанное количество является сильно заниженным, поскольку многие нуждающиеся не состоят в очереди на улучшение жилищных условий.
За последние годы четко прослеживается тенденция превышения роста размеров прожиточного минимума над ростом стоимости 1 кв. м жилья. Рост ежемесячной заработной платы в 1995-1999 гг. опережал рост прожиточного минимума (табл.3), что вело к появлению свободных средств у населения, которые оно могло вложить в строительство или приобретение жилья. Однако августовский кризис 1998 г. перечеркнул эту тенденцию.
Динамика роста стоимости 1 кв. м. жилья,
размера прожиточного минимума и размера среднемесячной
заработной платы за период 1995-1999 г. (среднегодовая)
Сложившаяся проблемная ситуация серьезно ухудшает положение населения, предпринимателей, государства, интересы которых сейчас сходятся в том, чтобы решить проблему на основе развития ипотечного кредитования.
Ипотечное кредитование, будучи обеспечено реальной собственностью на недвижимость, могло бы дать приток новых средств на рынок жилищного строительства и сопряженные с ним секторы промышленности, создать новые рабочие места, повысить доходы населения и бюджета.
Источниками ипотечного кредитования могут служить бюджетные средства (средства специальных фондов), средства населения, впоследствии средства предприятий и кредитных организаций города.
Цели и задачи программы
Цели:
1. Обеспечение граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, жильем.
2. Разработка и внедрение системы ипотечного кредитования в г. Сызрани.
3. Стимулирование развития строительной отрасли.
4. Увеличение налоговых поступлений в бюджет города.
5. Решение социальных проблем путем сохранения имеющихся и создания новых рабочих мест в строительной отрасли.
Задачи:
1. Создание нормативно-правовой базы при ипотечном кредитовании в г. Сызрани.
2. Разработка финансового и организационного механизма обеспечения функционирования программы.
3. Создание инфраструктуры, обеспечивающей доступ к этой информации всех квалифицированных участников ипотечного рынка.
Основные принципы программы
1. Ипотечное кредитование возникает, когда сторона (кредитор) предоставляет другой стороне (заемщику) сумму денежных средств в кредит, порядок погашения которого определяется кредитным договором, предусматривающим в качестве предмета залога для обеспечения выдаваемого кредита жилье, как приобретаемое на средства кредита, так и имеющееся в собственности заемщика до получения кредита. На первоначальных этапах программы предполагается продажа жилья в кредит с условием рассрочки платежа.
2. Право на участие в программе имеют граждане г. Сызрани (имеющие постоянную прописку).
3. Сумма ипотечного займа (рассрочки), предоставляемого гражданам, не может превышать 40% от стоимости приобретаемого жилья, на первом - втором этапе реализации - не более 30%.
4. Ипотечные займы и рассрочка предоставляются на срок:
- на первом - втором этапе - от 1 до 3 лет;
- на третьем этапе - от 1 до 5 лет.
Проценты за заем (рассрочку) устанавливаются в размере:
- первый год - 10%,
- второй год - 15%,
- третий и последующие годы - 20%.
В собственность вновь полученное жилье переходит с момента выплаты заемщиком последнего платежа (включая проценты).
5. Средства, получаемые от реализации программы, направляются на дальнейшее финансирование программы.
6. Управляющим Сызранской ипотечной программой является муниципальный фонд "Жилье в кредит".
Процедура ипотечного кредитования
Программой предусматриваются две различные схемы ипотеки - продажа жилья в кредит с рассрочкой платежа и выдача ипотечных займов. На первом этапе будет применяться в основном продажа жилья в кредит с условием рассрочки платежа, в дальнейшем оба варианта могут применяться параллельно, исходя из наличия ресурсов и источников финансирования, текущей и рыночной конъюнктуры и т.д.
Варианты, связанные с положением Заемщика в обществе, местом работы и стабильностью его предприятия, наличием или отсутствием у него остаточных средств, возможность и необходимость продажи имеющейся у него квартиры, а также процесс, связанный с такой продажей, - все это создает большое количество вариантов для Заемщика. Настоящая программа предусматривает разработку участниками ипотечного рынка различных технологий, позволяющих реализовать все возможные варианты действий, как для Заемщиков, так и для кредиторов и других участников ипотечного рынка.
Одним из вариантов использования старого жилья для приобретения нового является получение краткосрочного кредита для первоначального взноса при покупке новой квартиры под залог уже имеющегося жилья. До истечения срока краткосрочного кредита Заемщик может реализовать заложенное старое жилье, рассчитаться по краткосрочному кредиту и использовать остаток вырученных средств для последующего погашения долгосрочного кредита.
Возможен комбинированный вариант, когда часть первоначального взноса Заемщика формируется за счет имеющегося жилья и принимается впоследствии к зачету Продавцом новой квартиры, а оставшаяся часть вносится деньгами.
Продажа в кредит с условием рассрочки платежа
1. Продажу жилья в кредит осуществляет МФ "Жилье в кредит" (далее - по тексту Фонд).
2. Право приобретения жилья в кредит дается гражданам, проживающим постоянно в г. Сызрани.
3. Условиями продажи жилья в кредит являются:
- оплата не менее 70% (60% на третьем этапе) от стоимости приобретаемого жилья (в зачет оплаты гражданин может продать Фонду имеющееся в его собственности жилье),
- оплата денежными средствами первоначального взноса за приобретаемое жилье в размере не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья в кредит,
- размер обязательного ежемесячного платежа в погашение рассрочки не должен превышать 30% совокупного ("семейного") месячного дохода. В доход включается для работающих граждан заработок по месту основной работы, для пенсионеров - установленный размер пенсии.
4. Фонд совместно с Администрацией города осуществляет прием заявлений от граждан на приобретение жилья в кредит.
5. Из числа подавших заявление граждан формируется список, который утверждается Администрацией города Сызрани.
6. Фонд предоставляет для осмотра вариант из имеющегося в собственности Фонда жилья (предложений может быть сделано не более 5). В случае отказа гражданина от данного варианта указанная квартира предлагается следующему по списку гражданину.
7. После получения согласия гражданина приобрести предлагаемое жилье Фонд и гражданин заключает предварительный договор, определяющий цену продаваемого в кредит жилья, размер первоначального взноса, стоимость приобретаемого у гражданина жилья и другие существенные условия сделки.
8. После заключения предварительного договора гражданин оплачивает первоначальный взнос за приобретаемую квартиру.
9. После оплаты первоначального взноса Фонд и гражданин заключают договор на приобретение жилья. Договор составляется на условиях, оговоренных в предварительном договоре.
10. Фонд вправе предложить заемщику застраховать:
- предмет залога за счет заемщика;
- жизнь и трудоспособность заемщика;
- гражданско-правовую ответственность участников рынка;
- риски, связанные с ипотечным кредитованием.
Потенциальные участники программы
Администрация г. Сызрани - учредитель МФ "Жилье в кредит".
Организатор - муниципальный фонд "Жилье в кредит", формирующий списки граждан, желающих приобрести жилье в кредит с условием рассрочки платежа.
Кредитор - муниципальный фонд "Жилье в кредит" (возможно участие финансово-кредитных организаций).
Заемщик - гражданин, житель г. Сызрани, участвующий в программе.
Поручитель - юридическое или физическое лицо, предоставляющее поручительство в качестве обеспечения исполнения обязательства Гражданина перед Фондом.
В группу потенциальных заемщиков могут входить не только те граждане, которые остро нуждаются в улучшении жилищных условий, но и те, кто просто хотел бы улучшить свои жилищные условия. Участники программы могли бы использовать следующие источники получения средств для улучшения жилищных условий:
- продажа имеющегося жилья;
- продажа гаража, дачи, другой недвижимости;
- собственные средства.
Таким образом, можно сделать вывод, что основная масса потенциальных заемщиков программы будет "докупать комнату".
Отношения всех участников ипотечного рынка подразумевают:
1. Четкое функциональное распределение обязанностей на договорной основе;
2. Гарантии исполнения договорных обязательств;
3. Доступность участия в работе ипотечного рынка любой организации, имеющей на это право в соответствии с действующим законодательством;
4. Необходимые меры по созданию правовых и прочих условий для работы ипотеки в городе Сызрани;
5. Обеспечение единой централизованной регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее. Это означает фактически одновременную регистрацию договоров купли-продажи и договоров залога при ипотечном кредитовании.
6. Корректировка Правил регистрации граждан на территории города Сызрани;
7. Организация и проведение торгов жилья, на которое обращено взыскание;
8. Обеспечение явки в суды заемщиков, нарушивших условия ипотечного кредитования.
Ресурсные источники программы
Возможно несколько ресурсных источников программы:
1. Средства городского бюджета в сумме 3 млн. руб. на 1999 г., на 2000 г. - 2 млн. руб.
2. Средства граждан в размере не менее 70% от стоимости приобретаемого жилья.
3. Средства областного бюджета.
4. Средства предприятий и кредитных организаций, желающих принять участие в программе.
Этапы программы
Программа предполагает три основных этапа:
1 этап 1999-2000 гг. - создание нормативно-правовой базы (образцы договоров, заявлений, методик проверки кредитоспособности заемщика и т.д.), обработка процедуры ипотечного кредитования на пилотных проектах (продажа жилья в рассрочку), информационно-разъяснительная кампания.
2 этап 2000-2002 гг. - реализация программы, совершенствование нормативно-правовой базы программы, увеличение объемов строительства, внедрение новых строительных технологий.
3 этап 2002-2005 гг. - развернутая реализация программы с применением не только рассрочки платежа, но и собственно выдачи ипотечных кредитов.
Заключительные положения
Внедрение программы позволит постепенно мобилизовать внутренние резервы экономики муниципального образования, такие как:
сбережения, хранящиеся у населения, простаивающие производственные мощности, объекты незавершенного строительства и невостребованные трудовые ресурсы.
Предполагаемая схема ипотечного кредитования
--------------¬
¦Администрация¦
L-----T--------
¦
-------------¬инвестиции -----------+----------------¬ Функции Фонда:
¦Строительная¦<----------¦Фонд жилья и ипотеки +----- 1. Заключение договора с физ. лицом
¦организация ¦новое жилье¦Учредитель-Администрация ¦ 2. Инвестор строительства жилья
¦ +---------->¦ ¦ 3. Проведение тендеров проектной
L---T--------- L---T------------------------ документации
¦ н¦ж с¦ж 4. Проведение аукционов вторичного
¦ о¦и т¦и жилья
Функция в¦л а¦л 5. Приобретение жилья
Строительство о¦ь р¦ь 6. Работа с ценными бумагами
нового жилья е¦е о¦е 7. Предпринимательство для
¦ е¦ выполнения задач Фонда
¦ ¦ 8. Исследовательская в области
